互联网租房平台现状与核心痛点分析
【来源丨人人都是产品经理】
【编辑丨善小花】
租房是北上广漂们的人生大事，在房价突破天际的今天，租房是绝大部分在北上广工作生活的人的刚需。说起租房，很多人脑子里第一个会冒出的词，是黑中介，有些地方的黑中介已经形成了一个完整的产业链，不负责，随意涨价，不退押金等。随便上一些社区看看，吐槽黑中介的非常多，比如坑钱，不退押金，态度恶劣，违约等。中介很坑、不要找黑中介基本达成了共识。
如今的互联网平台这么发达，却改造不了这个行业。我在两个一线城市租过好几次房，互联网平台和传统中介都体验过，感觉互联网带来的优势还比较有限。
租房的目标人群大致可以分为两类，一类是毕业不久，未买房，在外地上班的人群，包含合租和整租；另一类是已成家的，买不起房或者其他原因而租房居家的人群，基本都是整租。互联网租房面向的人群更多的是第一类。
目前找租房大致有这么几个模式：
- 一是传统渠道，中介的门店，电线杆小广告，小区看门老大爷。
- 二是58同城、豆瓣、闲鱼等个人发布租房的信息平台。这类信息平台是用户去的最多的地方，但平台上到处是中介发的房源，分不清是个人发的真房源，还是中介发的假房源。比如58同城上，中介会发假的、价格低的房源吸引用户联系，用户联系后就说这个房源没了，然后带用户到处看房，这已经是个泛滥的套路了。从很多社区里的吐槽建议来看，口碑最好的租房平台居然是豆瓣小组，因为豆瓣上真人相对多一些。
- 三是自如、蛋壳公寓等自己做租房的互联网中介。自如算是近两年做的不错的了，服务比，但房源数量也就那么一些，依旧少不了吐槽。四是公寓模式，比如you+，自己承包下一个公寓然后装修租房。目前这一块市场比较小，公寓的数量比起租房的人数还是很少，而且公寓的价格普遍偏高，因此不是大部分第一类租房人群的首选。
这么多模式，真正解决用户需求的依旧很少，那么问题来了，如今很多O2O服务行业已经非常完善，为什么同样跟房子相关的买房、短租、家装家修这么多关于中介的问题呢？那么多租房网站为什么还比不过一个豆瓣呢？
互联网租房领域的特征
比起买房、短租、家装家修等领域，租房这个领域有这么几个鲜明、难啃的特征：
1、收入支出比低
租房的运营模式和买房非常类似，收房，带看房到签约，但比起买房，租房的客单价、利润低了很多，收入支出比不是一个层次。因此不论是互联网还是传统房地产，买房发展得很好，租房一般般，很多租房中介服务都是附带在买房中介下的。
2、低频
长租是个低频服务，用户平均下来一年都不会换房。和短租比起来，尽管长租是刚需短租不是，但长租的空间、订单、市场份额依旧少了很多。
3、以整租的方式运营合租，额外浪费成本
这是租房领域的一大独有特点。整租一套房，从看房到签约只要一步，但假设是三人合租，同一套房就要分别带看、签约三次，付出了整租三倍的成本，但最终的收入是一样的。合租额外浪费成本，吃力不讨好，因此很多做整租的中介，不论是互联网的还是传统的，包括那些直租的房东，不愿意做合租。恰好需要合租的租客用户相当多，那些刚毕业几年的租房主力用户群体都是要合租的。
4、价格敏感，关于钱的纠纷多
租房目标用户群的经济、收入状况比不上买房、装修的用户群，这部分用户对价格比较敏感，选租房的时候价格几乎是第一考虑因素。此外租房会衍生出押金、退租等一系列杂事，关于钱的纠纷会比较多。
5、需求不标准，决策过程长
租客对租房的需求多种多样，因人而异。租过房的都知道，租房可能存在的要求非常多，除了价格便宜、交通方便这些大众化的，还有房子的是否有隔断，卫生间厨房环境等，房间的朝向，设施，采光等，室友的性别限制，人数限制，养宠物限制，带异性过夜等等。只有经过反复的看房对比纠结，租客才能决定。用户看房的决策过程长而且难以标准化，导致租房平台在看房到签约这一步的转化率不高而且很难有好办法提高。
从租房流程分析租房的核心问题
分析一下租房的流程。整个流程分为房东交房至中介，和中介把房租给租客这两部分。租客端，租客首先通过各渠道找到中介，中介不断带租客看房，租客经过多个中介、小区漫长的看房过程，确定希望的房子，和中介签约，最后入住。房东端，房东放出需要租的房源，让中介上门，然后签合同交房。如果是房东直租，那么房东需要向中介一样，不断带租客看房，租客则没多大差异。
租房很明显是个双边平台，从中能看到一个核心问题：占据这个流程关键位置的，是房东交房这一步。决定中介经营、收益最大的因素，是他们获得的房源数量。
在这个流程里，对于房东来说，委托中介和自己直租，哪种方式更受欢迎呢？有数据显示，北京的租房中介掌握着70%以上的租房房源（这个数据来源找不到了，准确性不高，仅参考）。站在房东的角度上考虑一下，更多房东会倾向于把房子交给中介处理，可能会同时找多个中介，而不是自己花精力寻找租客，中介对房东的服务可以为房东带来价值，这也正是中介存在的必要。
对中介来说，一边他们需要花大量的精力寻找租客，抢房源，在各小区门口的开中介门店，另一边寻找租客，带看，获得尽可能高的租客机会转化率。当一家中介获取到足够多的房源后，能给租客提供的带看数量就多了，租客的选择多了，自然提高了机会转化率。
而对于租客来说，别的不说，价格是非常关注的一点，这在前文已经提到。显然有了个中介，房租会溢价，在看房阶段中介能为租客提供的，除了房源之外其他服务并不多，在广大租客心中，房东直租一定是最省钱、最省心的。
所以结论出来了。房东的需求和租客的需求是相反的，一个喜欢中介，一个不喜欢。租房中介被各种吐槽，是因为我们通常站在租客一端，而在房东一端，中介是个好东西。各种黑中介猖狂根源，是因为房源都在他们手里，中介为了更大的收益，抢到更多的房源、服务好房东，明显要比服务好租客、获得好口碑来的重要。事实上，只要不出现租房比失衡的情况（即待租的房子多人少），就不愁房子租不出去，毕竟中介有70%的房源，另外30%的房源都被租掉之后，租客自然会找到中介。在北上广这类城市，租房比失衡的可能性几乎没有。
知名中介不愿意做，互联网中介做不了，房东不愿意直租，所以黑中介们来了。
当前租房平台的问题
到目前为止，不论是58同城等的信息平台，还是自如等的互联网租房中介，都没有很好地解决租房问题。
1、O2O房产交易平台
O2O房产交易平台就是那些跟互联网相关的卖房中介，目前是租房市场份额最高的模式，包括了沉淀到线下的互联网平台，和接入互联网的传统中介。比如链家、爱屋吉屋、我爱我家等O2O房产中介公司。
前文提到，因为收入支出比低，很多互联网房产平台不愿意做租房，大部分都是以房产交易为主营业务，附带租房业务。他们的模式是线下在各小区门口开店，收房、带看等和传统中介一样，然后线上做平台给用户提供信息查看和买房服务。这整套流程的成本相当高，尤其是要开那么多门店，买房可以赚的回来，只靠租房肯定不行。
所以链家们虽然有租房业务，但都不作为主营业务，只是附带（指自身的业务不包括自如），而且也是以整租为主，合租较少，对于大部分需要个人单独找合租的用户还不一定能找到合租，这种模式没有解决根本的问题，只能作为众多看房子渠道的其中一种。
2、C2C租房信息平台
租房信息平台是租客最喜欢的模式，因为房东直租省事还省钱。比如58同城、搜房、安居客、107间、诸葛找房等，有些只是信息平台，有些是信息+交易服务。
这类平台的问题在于两点：
- 如前文所写很多房东更希望委托中介办理租房，不希望自己亲自找租客租房，真正房东直租的房源数量占比不高。在这类信息平台上，更多比例的有效信息是前任租客转租的信息，房东主动发的直租非并不多，为什么豆瓣的口碑会最好就是这个原因。
- 租房的整个流程是平台根本无法监控的，谁都可以发布房源，那么用户怎么区分是不是中介呢？如果不维护内容的话，不可避免地会出现各种中介的广告，毕竟这类平台是中介主要的获客渠道之一，中介一定会比想租房的用户更快地发现这类平台。即使真做到了平台上没有任何中介，那么房子的时效性怎么管理，怎么确保房子租掉后发布者能第一时间把信息删掉，人家忘了删怎么办？
3、专门的互联网租房平台
这类平台目前是做的相对比较好的，比如自如、蛋壳公寓、蘑菇租房等，靠着透明的房源和入住流程，吸引了一定的口碑。
不过，自如们做不到十全十美，依旧面临很大的挑战。
（1）房源
在房东端，传统中介在各个小区里开设门店，近水楼台先得月，有房出租的房东直接找上门非常方便。这类纯互联网平台比起传统的中介门店，在房源获取方式上目前并没有突出的优势（有些平台房东获得的价格会高，但下面一点又多了一个因素，暂不考虑），房源数量不多，不仅市场份额不大，给用户的选择也不多。自如目前做得不错，很大的一部分原因是自如背靠链家，小区门口都是链家的店，“抢”房源的能力非常强。
（2）价格
自如的价格普遍比其它的租房偏高，因为这个价格除了正常的房租费，还包含两部分，一是装修、保洁、维修、转租等服务，自如收房后会将房子做个软装，甚至是打个隔断再出租，装修需要额外的成本，二是合租，前文已写了合租比起整租是不合算的，自如主营的就是合租，价格自然会提高。因此这类平台的价格一定会高于房东直租的价格。
（3）平台本身很难把杂七杂八的用户租房需求都考虑在内
比如租客性别的限制，因为这些限制都不标准，到头来还得让用户自己花精力去筛选。
除了现有模式，还有什么互联网租房的点子
不论是什么类型的互联网租房平台，以上那些关键问题都需要解决。我从自己的思考和体验中，大致还想到这么两个模式。当然以下内容只是设想，没有深入分析：
1、以第三方平台角度来看
打造一个整合租房中介的平台，类似滴滴整合黑车，为黑中介、二房东们提供房屋管理系统，为用户端提供合同管理等服务保障，不参与具体的租房业务。
目前市场只有单纯针对中介的B端管理系统，和以直租为方向的信息平台。既然直租的C2C信息平台上中介广告这么多，那为什么不直接做个中介的平台呢，将管理系统和平台结合起来。平台不参与寻找房源这件难啃的事情，依旧是传统中介来做，平台从中介拿到房源开始服务。
平台服务的核心，是通过技术手段将B端的房源管理和C端的房源展示整合起来。当然做到这点的前提是让中介们认可这个管理工具，能将自己的房源放到平台上实时更新。此外在租房签约的过程中，平台提供租房的保障，比如中介审核、合同管理等，规范化这些黑中介的行为。
2、以互联网房产中介来看
平台整租+租客分租，针对平台自身做租房不合算的情况。也就是目前的O2O房地产中介，扩展一个在线的租客分租平台。
如果说自如是重模式，从收房到装修到租给每个人都自己做，那么可以有一种轻模式，只做收房到第一步整租，不做装修、保洁，租出去以后，后续的租房由租客自己在平台上发起、带看、转手，可以理解为平台只做房东端的服务，租客端平台只提供合同等少数基本服务，用户使用体验相当于C2C信息平台。平台本身可以提供更多纯线上的服务，比如在线寻找合租伙伴等。
目前来看，这种模式完全可以由那些O2O房地产平台自己做，他们做这块有两个好处，第一因为房东端是自己的，真实性不会有问题，也不会让其他中介上来发布信息，房源这个普通租房平台最大的问题不会出现。第二合租的繁重工作，通过纯在线平台的形式，让租客自己去解决。事实上现在这种情况就很多，比如说某中介自己的合租房，有人想转租，那么由租客自己在第三方平台上去发帖，找到新租客后再去找中介签合同，这种方式不会给租客添多大困扰，又减少了中介自己的合租运营成本，中介只要做合同转接之类的事就可以。
当然，这种模式传统中介租房的本质并没有变，房源的多少还是取决于中介自身的能力，以及这些开线下门店的传统中介有没有能力去做互联网租房的纯在线平台值得商榷。
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